コロナで家賃が払えない!大家のすべき対応。

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コロナで家賃が払えない!C宅コラム
コロナで家賃が払えない!

コロナで家賃が払えない!大家のすべき対応。

大家のすべき対応とは?

1.公的支援を調べておく

不動産屋へ全て任せている大家さんも多いかと思いますが、不動産屋が各種支援制度に詳しいとは限りません。入居者が使える制度については自身でも調べておき、不動産屋や入居者から家賃減免などの交渉が来た時は、まずは公的支援を受けるように伝えましょう。

住居確保給付金

『生活困窮者自立支援制度』の中の1つで、厚生労働省が2008年のリーマンショック後から運用しています。(リーマンショック当時の年末、住む場所を失った生活困窮者による『年越し派遣村』が話題になりました。)

入居者が申請をし、一定の要件を満たすと3ヶ月~9ヶ月の間、家賃が大家さんに直接振り込まれます。コロナによる減収世帯への対応のために要件が緩和され、給付されやすくなりました。

2020年4月1日
年齢要件緩和により、65歳以上も対象
2020年4月20日
『離職・廃業から2年以内』から『一定の水準まで収入が減収した世帯』も対象
2020年4月30日(予定)
『ハローワークで求職申込をしている』を撤廃予定
正規雇用の人だけでなく、非正規雇用の派遣やアルバイト、パートタイマーなどの他、フリーランスや自営業の方も対象です。申請窓口は各地方自治体です。
テナントの場合

テナント家賃の支払いを支援する制度があります。事業継続のための『持続化給付金』です。中小法人は200万円、個人事業者は100万円の給付を受けられる場合があります。家賃に充てる事も可能な給付金です。GW明けから支給開始予定。

 

2.リスクの高い入居者を調べておく

賃貸経営で一番のリスクは『滞納リスク』です。普通借家契約での家賃滞納では、最低3ヶ月以上の実績がなければ追い出す事は出来ません。滞納したままずるずると居続けれられる、私物放置で夜逃げされる…解決まで1年かかってしまう事もザラにあるのです。

滞納リスクを避けるために、事前に滞納リスクが高い入居者を確認しておきましょう。リスクの高い入居者は『非正規雇用』『外国籍』『風俗業』などが考えられます。また単身世帯であれば、さらにリスクは高まります。

直接管理をされている大家さんであれば、リスクの高い方へ一声かけておくのも良いかもしれません。無断でいきなり滞納される前に前もって相談を受けておくと、マシな結果になりやすいです。
いきなり電話をしたくない大家さんは、手書きのメッセージなどを送り『相談しやすい雰囲気』を作っておきましょう。

3.家賃減免の特例措置を調べておく

この特例措置についての条件や手続き、必要書類は前もって確認しておくことは重要です。何もしなければ税優遇は受けられません。税理士に任せている方も、知識として押さえておきましょう。

居住用賃貸の場合

現在テナントの減額などについては、大家さんに減免措置のメリットがあります。が、居住用賃貸の家賃の減額については大家さんが一方的に不利益を被ります。

借主に『何故支払えないのか』『いくら収入が減ったのか』『何故その金額の減額を希望しているのか』など、思いつく事柄は全て確認し、コロナ禍に乗じただけの減額希望は極力排除しましょう。

テナントの場合

テナント賃料の場合は、家賃を猶予・減額・免除した大家さんに『特例措置』があります。

① テナント賃料の減免などをした場合、税務上の損金算入が可能
② 国税・地方税・社会保険料の猶予措置
③ 固定資産税などの減免措置
④ セーフティネット保証5号への「貸事務所業」の追加
賃料の支払いを猶予した場合は『②③④』、賃料を減免した場合は『①~④』全てが利用できます。
自身で管理されている大家さんは、家賃減免についての覚書(合意書)を作成しておきましょう。必要な文言は下記に記載している前文と、『いつまで猶予(減免)するか』『いくら猶予(減免)するか』『契約日』です。あとはお互いに署名・捺印をして、一部づつ保管すればOKです。
賃料減免についての覚書(例)
大家(以下甲)と借主(以下乙)は〇年〇月〇日付で締結した「建物賃貸借契約」(以下原契約)に関し、乙が新型コロナウイルス感染症「COVID-19」の流行に伴い収入が減少している事に鑑み、甲が乙を支援する目的において、以下の通り合意した。

 

4.連帯保証人・保証会社もチェック

連帯保証人制度は、2020年4月1日から改正されておりますので注意が必要です。

参考:破産者製造マシーン「連帯保証人制度」が変わる!保証人と連帯保証人は違う?

連帯保証人よりも家賃保証会社を通している方が多いと思いますが、安心はできません。10年前のリーマンショック時には、保証会社大手のリプラスが倒産しました。直近では2020年4月19日に『グローバル賃貸保証株式会社』が廃業しています。

近年では保証会社同士の競争のため、『営業へのキックバックキャンペーン』『保証料1万円キャンペーン』『補償内容の拡充』などで顧客を獲得している所が多いです。保証料1万円なんて、家賃が3万円だったとしても1ヶ月分弁済払いをしたら余裕で赤字です。

家賃保証会社が倒産したらどうなる?

保証契約を継承する、他の保証会社が出てくる場合があります。リプラス倒産の際は、CASAが引き継ぎました。しかし万が一継承する保証会社が現れない場合は『無保証のまま』『他の保証会社を探して新規契約』『入居者に連帯保証人を立ててもらう』のどれかになります。

今どうするべきか?

現在利用している保証会社がなんでもかんでも審査を通すユルい保証会社であれば、保証会社変更の検討をしましょう。『スルガ銀行』を見れば分かりますが、なんでも審査を通すユルユルの保証会社なんてものは営業マンが喜ぶだけで、大家さんには『倒産リスク』が付きまといます。保証会社に入っているからと、安心しきってはいけません。

最後に

以上が、大家さんのすべき対応です。このままコロナ禍が続くと、大家業には厳しい状況が続くでしょう。休校による上下階の騒音トラブル、在宅勤務による『コロナ離婚』での転居、減収による転居、滞納者の増加、最悪の場合は事故物件も増えるかもしれません。

海外では『家賃不払いストライキ』が勃発し、ツイッターやインスタグラムでは「#RentStrike(家賃ストライキ)」「#CancelRent(家賃請求を中止せよ)」なるハッシュタグも登場。海外の賃貸経営も厳しそうです。

大家業は入居者がいないと成り立ちません。
今後もいろいろなコロナ対策制度が始まると思いますので、入居者に万が一があった時のためにも、常にアンテナを伸ばしていきたいものです。

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